El alquiler de generación es un término para describir a los adultos jóvenes (18-40) que han sido excluidos del mercado de la vivienda: no pueden comprar y tienen que pagar un alto porcentaje de los ingresos en alquiler. Además de un mercado inmobiliario caro, el alquiler de generación enfrenta dificultades financieras debido a los altos costos de vida, los préstamos para estudiantes y el bajo crecimiento salarial. Está relacionado con el concepto de ENDIES – Empleado sin renta disponible. El problema de la renta de generación está relacionado principalmente con un mercado inmobiliario quebrado, donde los precios de la vivienda han aumentado más rápido que la inflación durante varias décadas.
Aumento de la relación entre el precio de la vivienda y las ganancias para los compradores por primera vez (FTB). A pesar de una pequeña caída desde 2017, los precios de la vivienda todavía están por encima de los promedios a largo plazo. El Reino Unido tiene uno de los mercados inmobiliarios más caros del mundo.
Causas de la renta de generación
Periodo de tipos de interés bajos . Las bajas tasas de interés han aumentado la conveniencia de comprar en lugar de alquilar. Esto ha animado a más a comprar para alquilar. La conveniencia de comprar directamente también ha elevado los precios promedio de la vivienda, lo que significa que los compradores jóvenes por primera vez luchan por obtener un depósito suficiente.
Escasez de oferta . La población del Reino Unido está creciendo relativamente rápido y se pronostica que el número de hogares crecerá considerablemente (también más personas solteras que viven solas). Se prevé que la demanda crezca en 250.000 al año. Sin embargo, la oferta se ve limitada por los permisos de planificación y la dificultad de disponer de tierras.
Otras limitaciones financieras de los jóvenes . La introducción y expansión de las tasas de matrícula ha llevado a un crecimiento en los préstamos estudiantiles. La carga financiera de pagar los préstamos estudiantiles aumenta la dificultad de ahorrar también para comprar.
Impacto de la renta de generación
1. Caída en la proporción de propietarios de hipotecas . Debido al aumento de los precios de la vivienda y los alquileres, hemos visto una caída en la proporción de propietarios de hipotecas y una duplicación del número de inquilinos privados.
Fuente: Encuesta de vivienda en inglés 2013-14
2. Mayor costo de alquiler
Debido a la escasez de viviendas, los alquileres privados también han aumentado más rápido que la inflación. Para los trabajadores en Londres, los inquilinos pueden pagar hasta el 50% de sus ingresos en alquiler.
Esto muestra el contraste entre propietarios-ocupantes (que compran con una hipoteca) e inquilinos privados. Debido a las bajas tasas de interés, las personas que poseen una casa están pagando un porcentaje menor de los ingresos por los costos de la vivienda. Los inquilinos privados pagan casi el doble de los costos de la vivienda y, a diferencia de los propietarios-ocupantes, no pueden esperar pagar la hipoteca.
Índice de alquiler privado en Inglaterra
- A pesar de la crisis crediticia de 2008 y la caída del precio de la vivienda de 2009-10, los alquileres han aumentado un 35%. (La ONS inició esta estadística en 2005).
- Los alquileres promedio en el Reino Unido alcanzaron £ 953 por mes en enero de 2020 (HomeLet)
- En Londres, las rentas medias son (£ 1,627).
3. Desigualdad entre propietarios e inquilinos.
El método tradicional de medir la desigualdad es comparar los ingresos medios. Sin embargo, los ingresos medios solo cuentan una parte de la historia. Si los inquilinos pagan entre el 50% y el 70% de sus ingresos en concepto de alquiler, el ingreso discrecional que tienen es relativamente bajo, en comparación con un pensionista, que ha pagado su hipoteca y vive sin pagar alquiler.
Las personas con una hipoteca suelen gastar el 19% de sus ingresos en pagos hipotecarios (£ 612 al mes). Los que alquilan suelen tener ingresos más bajos; El alquiler privado representa el 50% de los ingresos (£ 702 al mes), aunque esto se reduce al 45% después de los beneficios.
Esto tiene un impacto importante para la política gubernamental. No es suficiente mirar los ingresos, después de que los ingresos por el costo de la vivienda sean una guía mucho mejor para los niveles de vida reales.
4. Desigualdad entre generaciones
Además, existe un mayor margen para la desigualdad entre generaciones. Si bien los jubilados se han beneficiado de una garantía de bloqueo triple, los jóvenes se han enfrentado a numerosos problemas que hacen que la vida sea más inasequible: aumento de los costos de matrícula, préstamos estudiantiles, aumento de los costos de la vivienda y estancamiento de los salarios reales. Esto se refleja en las tasas de propiedad de vivienda por perfil de edad.
5. Alquilar bomba de tiempo
El problema que enfrentan los inquilinos es que no se vislumbra un final para pagar alquileres altos. Una cosa es pagar 2000 libras al mes de alquiler cuando estás trabajando y tienes un buen salario. Sin embargo, cuando las personas se jubilen, los ingresos caerán, pero es probable que los alquileres privados sigan aumentando. Muchas personas no podrán pagar los alquileres cuando se jubilen, lo que las obligará a mudarse a áreas más baratas, seguir trabajando o se requerirán más beneficios gubernamentales para cubrir los costos de vivienda.
Cuando las personas obtienen una hipoteca, los pagos de la hipoteca no aumentan en consonancia con la inflación. Con el tiempo, con el aumento de los salarios reales, los pagos hipotecarios como porcentaje de los ingresos tienden a disminuir. Sin embargo, los alquileres están aumentando al menos tan rápido como la inflación (y en algunas áreas más). Por lo tanto, existe una gran discrepancia entre quienes compran una hipoteca y se benefician de tasas de interés bajas y el costo del alquiler privado.
6. Prestaciones de vivienda
Una de las áreas de mayor crecimiento del gasto público en seguridad social (aparte de las pensiones) es el beneficio de vivienda. El proyecto de ley de prestaciones de vivienda supera ahora los 24.000 millones de libras esterlinas (2014) y ha aumentado debido al aumento de los alquileres del sector privado y al aumento del número de alquileres del sector privado. Cinco millones de personas tenían derecho a prestaciones de vivienda en 2014. En comparación, el gasto público en prestaciones por desempleo es de aproximadamente 4-5.000 millones de libras esterlinas. Con el aumento de los alquileres y el aumento del número de hogares, es probable que la factura de las prestaciones de vivienda siga aumentando.
7. Escasez del mercado laboral
Una característica del mercado de la vivienda del Reino Unido es la variación en los alquileres entre diferentes partes del país.
20% de aumento en los alquileres de Londres desde 2011. En comparación con solo un 3% de aumento de los alquileres en Gales.
Dado que los alquileres en Londres se están volviendo inasequibles, muchos trabajadores están considerando mudarse fuera de Londres a áreas del país con alquileres más asequibles / posibilidades de compra. Esto tendrá un efecto adverso en el mercado laboral de Londres, con escasez de trabajadores clave del sector público, como profesores, enfermeras y médicos.
8. Personas sin hogar
La naturaleza precaria del mercado de la vivienda hace que los jóvenes sean más vulnerables a quedarse sin hogar y perder un lugar donde quedarse. El número de personas sin hogar ha aumentado en los últimos años.
Autoridad de estadísticas del Reino Unido
Evaluación
En muchos países, como Alemania y Francia, es más habitual que la gente alquile. El Reino Unido es único en valorar tanto la propiedad de una vivienda. Alemania tiene aproximadamente el 50% de los hogares que alquilan de forma privada. El alquiler privado puede brindar más flexibilidad para las personas que se mueven. Además, si las tasas de interés suben desde los mínimos actuales del 0,5%, el equilibrio entre la propiedad de la vivienda y el alquiler privado puede cambiar y ser propietario de una vivienda puede ser menos atractivo de lo que es.
Sin embargo, la parte de los ingresos que muchas personas pagan por el alquiler es motivo de preocupación. Hay 1,8 millones en lista de espera para vivienda social y en muchas zonas la escasez de oferta está haciendo subir los alquileres privados, lo que significa que el problema será difícil de resolver.
Una consecuencia de la crisis de la vivienda es que es posible que deba aumentar el número de viviendas construidas. Pero, esto en sí mismo creará problemas, ya que a menudo existe una oposición local a la construcción de incluso un número moderado de casas.
Soluciones para Generación de renta
1. Fin del período de tipos de interés ultrabajos . Un documento de trabajo del Banco de Inglaterra encontró que las tasas de interés muy bajas actuales son un factor importante en los altos precios de la vivienda y, en menor medida, en el alquiler.
“Con el tiempo, un aumento del 1% en las tasas de interés reales desde su nivel actual empujaría los precios reales de la vivienda hacia abajo en casi un 20%”.
Documento de trabajo del personal del Banco de Inglaterra n.o 837, diciembre de 2020.
2. Impuesto de timbre más alto para los propietarios que compran para alquilar. Impuesto de timbre más barato para los compradores jóvenes por primera vez.
3. Incrementar la oferta de vivienda. Construye más casas.
4. Reemplazo de las tasas de matrícula por tasas universitarias gratuitas o mucho más económicas.
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