En los últimos años, hemos tenido una crisis crediticia mundial devastadora, la recesión más larga y profunda desde la década de 1930 (si no peor). En toda Europa, hemos visto un desempleo masivo y en países como España, Irlanda y Portugal, el mercado de la vivienda ha experimentado caídas de hasta un 50% en los precios de la vivienda. Sin embargo, a pesar de esta agitación financiera y económica, los precios de la vivienda en el Reino Unido han revertido la tendencia, han evitado un colapso importante y ahora superaron los niveles previos a la crisis.
Es cierto que en los primeros años de la crisis crediticia, los precios de la vivienda en el Reino Unido cayeron un 20%. Sin embargo, la resistencia de los precios de la vivienda en los últimos años ha sido menos esperada, a pesar de la actual debilidad de la economía.
Según la ONS y la información del Registro de la Propiedad de Inglaterra y Gales, el precio medio de la vivienda en el Reino Unido es de 226.000 libras esterlinas (noviembre de 2017)
Quizás sea demasiado pronto para empezar a entrar en pánico por otra burbuja inmobiliaria. Pero, lo que es innegable: los precios de la vivienda en el Reino Unido son muy caros y están cerca de niveles récord en comparación con las ganancias.
Precios promedio de venta de vivienda según Nationwide
Según Nationwide, los precios de la vivienda están ahora por encima de su pico de 2007.
Este gráfico muestra que desde la década de 1970, los precios de la vivienda han aumentado significativamente, incluso ajustados por inflación.
Lo que es más preocupante, la relación entre los precios de la vivienda y los ingresos sigue estando por encima de las tendencias a largo plazo.
Esto muestra la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos de los compradores por primera vez. La relación entre el precio de la vivienda y los ingresos es casi el doble de los niveles observados a mediados de la década de 1990.
También vale la pena señalar que existe una marcada división norte-sur. Los aumentos del precio de la vivienda en Londres están enmascarando las caídas de los precios de la vivienda en el norte.
¿Qué explica la continua falta de asequibilidad del mercado inmobiliario del Reino Unido?
1. Tasas de interés relativamente bajas.
Las bajas tasas de interés definitivamente han ayudado a aumentar los precios de la vivienda. Las bajas tasas de interés hacen que comprar una casa sea más atractivo que alquilar. Además, las tasas de interés bajas significan que comprar una casa puede ofrecer una mejor tasa de rendimiento que comprar otras formas de inversión, como acciones. Un inversor analiza el rendimiento de la vivienda (ingresos rentables) frente al costo de comprar una casa (pagos de intereses hipotecarios). Las tasas de interés muy bajas aumentan el atractivo de comprar una casa como inversión.
Desde 1992, las tasas de interés en el Reino Unido han caído del 15% al 0,5%, lo que hace que el costo de obtener una hipoteca sea mucho menor.
Esto muestra la asequibilidad de las hipotecas: a pesar del aumento de los precios, las bajas tasas de interés han mantenido la compra relativamente asequible.
Para resaltar la importancia de las tasas de interés en los precios de la vivienda, Miles y Monro calculan en un artículo reciente del Banco de Inglaterra que:
“Con el tiempo, un aumento del 1% en las tasas de interés reales desde su nivel actual empujaría los precios reales de la vivienda hacia abajo en casi un 20%”.
Documento de trabajo del personal del Banco de Inglaterra n.o 837, diciembre de 2020.
Básicamente, la era de tipos de interés muy bajos ha sido un factor clave para impulsar los precios de la vivienda.
2. Limitaciones a la construcción / suministro de viviendas
Debido al creciente número de hogares y la creciente demanda de vivienda, el gobierno estima que necesitamos construir 250,000 casas nuevas al año, solo para mantener el ritmo. Sin embargo, a pesar de que muchos políticos hablan de la necesidad de construir viviendas, en la práctica, tenemos desgana / incapacidad para construir viviendas. La construcción de viviendas se encuentra en su nivel más bajo desde la Segunda Guerra Mundial. En 2012, solo se construyeron 107.000 casas, mucho menos de las 250.000 que el gobierno considera necesarias para seguir el ritmo de una población en aumento.
- Comprensión de las limitaciones de oferta en el mercado inmobiliario del Reino Unido
Existen muchas limitaciones en la construcción de viviendas:
- En las zonas más populares, hay escasez de oferta. Es difícil encontrar nuevas tierras alrededor del gran Londres
- Costo ambiental. Los británicos tienen un fuerte apego a la preservación de la “tierra del cinturón verde”. Muchas áreas están protegidas de futuros desarrollos de vivienda.
- No en mi patio trasero. La gente suele estar a favor de que se construyan más viviendas, siempre que no estén en su área local. El aumento de la oferta de viviendas conduce a más congestión, servicios abarrotados y pérdida de tierras verdes.
- Los intereses adquiridos quizás lo más importante es que el aumento de la oferta reduce el valor de su vivienda actual. Por lo tanto, los propietarios de viviendas existentes tienen un gran interés en mantener el suministro lo más bajo posible en su área.
- Falta de vivienda social. Desde que la Sra. Thatcher fomentó la venta de viviendas municipales, el número de viviendas sociales nuevas (un eufemismo para viviendas municipales) ha sido muy bajo.
La consecuencia de esta demanda creciente en comparación con el crecimiento limitado de la oferta, es que existe una fuerte presión económica sobre los precios de la vivienda.
El mercado de la vivienda del Reino Unido a menudo ha visto un aumento de la demanda a un ritmo más rápido que la oferta, lo que ha provocado un aumento de precios.
Cuando Irlanda y España experimentaron un boom inmobiliario, también construyeron 400.000 viviendas al año. Cuando estalló la burbuja, quedaron numerosas propiedades sin vender. Este exceso de existencias de viviendas arrastró los precios. El Reino Unido nunca tuvo este exceso de oferta, lo que explica por qué los precios no cayeron tan rápidamente.
3. La demanda está creciendo
Una verdad económica muy simple: si la demanda aumenta más rápido que la oferta, los precios subirán. A pesar de algunas fluctuaciones a corto plazo, la demanda de vivienda ha aumentado a un ritmo más rápido que la oferta. La población del Reino Unido sigue creciendo (52 millones en 1960 a 63,23 millones en 2012). El pronóstico es de 71 millones para 2033. Además, el número de cabezas de familia está creciendo a un ritmo más rápido que la población. Los cambios demográficos, como el aumento de las tasas de divorcio y el aumento de personas solteras que viven solas, han supuesto un aumento del número de hogares.
4. Fuerte demanda de propiedad de vivienda
En los últimos años, el% de compradores por primera vez ha caído. La cantidad de personas que pueden comprar una casa ha disminuido debido a la disminución de la asequibilidad. Sin embargo, existe un fuerte deseo cultural y económico de poseer su propiedad. Cada vez es más común que los padres ayuden a sus hijos a comprar una casa, con un depósito o incluso poniendo la hipoteca a su nombre. Esto ha permitido a los compradores primerizos superar los imposibles múltiplos de ingresos y comprar a pesar de los altos precios.
5. Especulación / Compra para alquilar
A pesar de la naturaleza volátil del mercado de la vivienda, la vivienda se considera cada vez más una buena inversión. Los rendimientos de la compra de una casa han superado constantemente al mercado de valores. Esto ha animado a una nueva generación de compra a permitir a los inversores, lo que ha ayudado a aumentar aún más la demanda. En Londres, ha habido mucha demanda de ciudadanos extranjeros como rusos y árabes. Algunos argumentan que este aumento especulativo de la demanda significa que los altos precios de la vivienda son insostenibles y pueden caer. Pero también muestra que el mercado de la vivienda es muy regional, con los precios de Londres superando con creces a otras regiones, especialmente en el norte.
6. Alquilar también es caro
La alternativa a la compra de una casa es el alquiler. Pero, el costo del alquiler también ha aumentado más rápido que los ingresos. Si paga £ 800 al mes, tiene sentido intentar obtener una hipoteca en la que pagará £ 900 al mes, incluso si eso significa pedir prestado hasta 6 o 7 veces sus ingresos. El aumento del precio del alquiler refleja el desequilibrio fundamental en la oferta y la demanda. Es cierto que el precio de la vivienda ahora está aumentando más rápido que el alquiler, pero todavía tiene sentido económico comprar en lugar de alquilar. Esto significa que las personas buscan cada vez más hipotecas no convencionales que les ayuden a comprar una casa.
La naturaleza cara del mercado de la vivienda del Reino Unido plantea preocupaciones importantes como: falta de movilidad geográfica, desigualdad de riqueza y de ingresos, una economía vulnerable al auge y caída de los precios de la vivienda. Pero no parece que vaya a cambiar en un futuro próximo.
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