¿Cómo se verán afectados los precios de la vivienda en el Reino Unido por el Brexit, tanto a corto como a largo plazo?
En las últimas décadas, el mercado inmobiliario del Reino Unido se ha caracterizado por un aumento a largo plazo de los precios reales de la vivienda. Los precios de la vivienda en el Reino Unido han aumentado más rápido que la inflación, especialmente en Londres y el sur. De hecho, realmente podríamos hablar de dos mercados inmobiliarios separados: Londres y el resto del Reino Unido.
Resumen
A corto plazo, es probable que la incertidumbre del Brexit provoque una caída moderada de los precios. A largo plazo, no está claro si el Brexit realmente cambiará la disparidad fundamental entre la oferta y la demanda, que ha llevado a los altos precios de la vivienda. Pero, en todo caso, moderará la subida de los precios de la vivienda.
Precios de la vivienda y opciones de votación
En el referéndum de la UE, las ciudades con mayor voto de baja (por ejemplo, Burnley) experimentaron la mayor caída en los precios de la vivienda el año pasado. El lugar con el voto de permanencia más fuerte tuvo las mayores subidas de precios. Un reflejo de la concentración de votantes de Leave en las zonas más pobres. Pero, si hay un impacto en los precios de la vivienda, es probable que se sienta con más fuerza en las zonas sobrecalentadas de Londres y el sur.
Caídas a corto plazo
A corto plazo, existen buenas razones para la caída de los precios de la vivienda.
- Es muy probable que la fuerte caída de la confianza del consumidor se filtre en el mercado de la vivienda, con personas que retrasan las compras.
- Con la desaceleración del consumo y la inversión debido a la incertidumbre, habrá algún tipo de desaceleración económica, que también afectará al mercado de la vivienda. Queda por ver si habrá un repunte significativo del desempleo como resultado de una recesión posterior al Brexit. Por el momento, es difícil ver algún tipo de aumento en el desempleo (como la recesión de 1991 y 2008), aunque si las condiciones globales se deterioran, esto puede cambiar.
- Los fideicomisos de propiedades comerciales minoristas también se han visto afectados por los inversores que buscan sacar su dinero, en previsión de más vacantes en el mercado inmobiliario de Londres. Esto ha llevado a la suspensión de los fideicomisos inmobiliarios, aunque esto no es tan dramático como parece. No hay escasez de liquidez en los fideicomisos y la suspensión del acceso durante períodos de turbulencia es parte del contrato de estos fideicomisos.
- Todavía existe incertidumbre sobre cuánto se verá afectada la City de Londres por la salida del Reino Unido de la UE, y el grado de acceso al mercado único aún no se ha determinado. Es posible que las empresas financieras se trasladen a otras capitales europeas; en este caso, el Reino Unido vería una menor demanda de propiedad y espacio para oficinas y los precios bajarían.
- Disminución del número de compradores por primera vez que pueden pagar un depósito. En los últimos años, el aumento del valor de las propiedades ha excluido a un número cada vez mayor de jóvenes del mercado inmobiliario. Es un mercado desequilibrado, que depende de volúmenes reducidos para hacer subir los precios. Con un impacto en la demanda, estos recientes aumentos de precios podrían revertirse.
Factores a corto plazo que apuntalan los precios
- La caída del valor de la libra esterlina está convirtiendo al Reino Unido en un lugar atractivo para los inversores extranjeros. Ha habido un renovado interés en el mercado inmobiliario de Londres por parte de compradores extranjeros, que buscan beneficiarse de la caída del 10% en la libra esterlina. Si la libra esterlina cae aún más, esto hará que sea más atractivo para los inversores comprar en el mercado inmobiliario del Reino Unido, principalmente Londres.
- Recorte de tipos de interés. Es probable que el Banco de Inglaterra reduzca las tasas de interés a cero, lo que brinda aún más buenas noticias para los propietarios de hipotecas, quienes encuentran que los pagos de la hipoteca como porcentaje de los ingresos son relativamente bajos, en comparación con períodos anteriores de crisis inmobiliaria.
Asequibilidad de los pagos hipotecarios
Precios a largo plazo
¿Afectará el Brexit a los precios de la vivienda a largo plazo?
Este es un problema diferente. ¿El Brexit hará estallar la burbuja inmobiliaria del Reino Unido y veremos una caída fundamental en la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos?
Oferta y demanda . El impulsor fundamental de los precios de la vivienda en el Reino Unido es el crecimiento en el número de hogares que supera la oferta de vivienda. Esta es la razón por la que los precios de las propiedades están sobrevalorados, a pesar del bajo volumen de transacciones y préstamos hipotecarios. Los precios de Londres también han aumentado debido a la demanda extranjera adicional.
Este gráfico muestra cómo los préstamos hipotecarios colapsaron después de la crisis crediticia de 2008. Pero los precios aún subieron debido a los préstamos hipotecarios limitados, lo que muestra que el crecimiento de los precios de la vivienda en el Reino Unido no se debió a un aumento en los préstamos hipotecarios, sino a la escasez de existencias disponibles.
Inmigración y número de hogares . Un Brexit con controles sobre la inmigración podría comenzar a reducir los niveles netos de migración y conducir a un crecimiento demográfico más lento. Sin embargo, el crecimiento de la población del Reino Unido no solo proviene de la migración neta desde Europa del Este, sino también de la migración a otros lugares, y la gente vive más tiempo. Se necesitaría un cambio considerable en las políticas sociales y migratorias para que la tendencia de la población del Reino Unido se estabilice, y mucho menos se reduzca.
Proyecciones de población del Reino Unido en BBC. La tendencia de crecimiento de la población del Reino Unido tendrá uno de los mayores impactos en los precios de la vivienda a largo plazo.
Ceteris paribus, los estrictos controles de inmigración limitarán el crecimiento del número de hogares y esto puede limitar el crecimiento de los precios de la vivienda a largo plazo.
Crecimiento económico a largo plazo . Muchos economistas sugieren que el PIB real del Reino Unido podría ser un 2-3% más bajo permanentemente debido a la salida del Mercado Único, esto tendría algún efecto en la reducción de los ingresos reales, pero podría tener un impacto limitado en el mercado inmobiliario del Reino Unido.
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