El mercado de la vivienda está influenciado por el estado de la economía, las tasas de interés, los ingresos reales y los cambios en el tamaño de la población. Además de estos factores del lado de la demanda, los precios de la vivienda estarán determinados por la oferta disponible. Con períodos de demanda creciente y oferta limitada, veremos un aumento de los precios de la vivienda, un aumento de los alquileres y un mayor riesgo de quedarse sin hogar.
Factores que determinan los precios de la vivienda
Principales factores que afectan el mercado de la vivienda
- Crecimiento económico. La demanda de vivienda depende de los ingresos. Con un mayor crecimiento económico y mayores ingresos, la gente podrá gastar más en casas; esto aumentará la demanda y hará subir los precios. De hecho, a menudo se observa que la demanda de vivienda es elástica a los ingresos (bienes de lujo); aumento de los ingresos que lleva a que un porcentaje mayor de los ingresos se gaste en viviendas. De manera similar, en una recesión, la caída de los ingresos significará que las personas no pueden permitirse comprar y aquellos que pierden su trabajo pueden retrasarse en los pagos de la hipoteca y terminar con su casa embargada.
- Desempleo. Relacionado con el crecimiento económico está el desempleo. Cuando aumenta el desempleo, menos personas podrán comprar una casa. Pero incluso el miedo al desempleo puede disuadir a las personas de ingresar al mercado inmobiliario.
- Tasas de interés. Las tasas de interés afectan el costo de los pagos hipotecarios mensuales. Un período de tasas de interés altas aumentará el costo de los pagos de la hipoteca y provocará una menor demanda para comprar una casa. Las altas tasas de interés hacen que alquilar sea relativamente más atractivo que comprar. Las tasas de interés tienen un efecto mayor si los propietarios tienen grandes hipotecas variables. Por ejemplo, en 1990-92, el fuerte aumento de las tasas de interés provocó una caída muy pronunciada de los precios de la vivienda en el Reino Unido porque muchos propietarios no podían permitirse el aumento de las tasas de interés.
- Confianza del consumidor . La confianza es importante para determinar si las personas quieren correr el riesgo de obtener una hipoteca. En particular, las expectativas hacia el mercado de la vivienda son importantes; si la gente teme que los precios de la vivienda puedan caer, la gente aplazará la compra.
- Disponibilidad hipotecaria . En los años de auge de 1996-2006, muchos bancos estaban muy interesados en prestar hipotecas. Permitieron a las personas pedir prestados múltiplos de ingresos elevados (por ejemplo, cinco veces los ingresos). Además, los bancos exigían depósitos muy bajos (por ejemplo, hipotecas al 100%). Esta facilidad para obtener una hipoteca significó que la demanda de vivienda aumentó a medida que más personas ahora podían comprar. Sin embargo, desde la crisis crediticia de 2007, los bancos y las sociedades de crédito hipotecario lucharon por conseguir fondos para prestar en los mercados monetarios. Por lo tanto, han endurecido sus criterios de préstamo que requieren un depósito mayor para comprar una casa. Esto ha reducido la disponibilidad de hipotecas y ha caído la demanda.
- Suministro . La escasez de oferta eleva los precios. El exceso de oferta hará que los precios caigan. Por ejemplo, en el boom inmobiliario irlandés de 1996-2006, se estima que se construyeron 700.000 casas nuevas. Cuando el mercado inmobiliario colapsó, el mercado se quedó con un exceso de oferta fundamental. Las tasas de desocupación alcanzaron el 15% y con la oferta mayor que la demanda, los precios cayeron. (Los precios de la vivienda en Irlanda caen un 50%)
Por el contrario, en el Reino Unido, la oferta de vivienda quedó por debajo de la demanda. Con escasez, los precios de la vivienda en el Reino Unido no cayeron tanto como en Irlanda y pronto se recuperaron, a pesar de la actual crisis crediticia.
La oferta de vivienda depende del stock existente y de las nuevas construcciones. La oferta de viviendas tiende a ser bastante inelástica porque obtener el permiso de planificación y construir casas es un proceso que requiere mucho tiempo. Los períodos de aumento de los precios de la vivienda pueden no provocar un aumento equivalente en la oferta, especialmente en países como el Reino Unido, con terrenos limitados para la construcción de viviendas.
- Asequibilidad / precios de la vivienda a las ganancias. La relación entre los precios de la vivienda y los ingresos influye en la demanda. A medida que los precios de la vivienda aumentan en relación con los ingresos, es de esperar que menos personas puedan pagar. Por ejemplo, en el auge de 2007, la relación entre los precios de la vivienda y los ingresos aumentó a 5. En este nivel, los precios de la vivienda eran relativamente caros y vimos una corrección con la caída de los precios de la vivienda.
Otra forma de ver la asequibilidad de la vivienda es observar el porcentaje del salario neto que se gasta en hipotecas. Esto tiene en cuenta tanto los precios de la vivienda, pero principalmente las tasas de interés y el costo de los pagos mensuales de la hipoteca. A fines de 1989, vemos que la vivienda se vuelve muy inasequible debido al aumento de las tasas de interés. Esto provocó una fuerte caída de los precios en 1990-92.
- Factores geográficos. Muchos mercados de la vivienda son muy geográficos. Por ejemplo, los precios nacionales de la vivienda pueden estar cayendo, pero algunas áreas (por ejemplo, Londres, Oxford) aún pueden ver precios en aumento. Las áreas deseables pueden contrarrestar las tendencias del mercado ya que la demanda es alta y la oferta limitada. Por ejemplo, las casas cerca de buenas escuelas o una buena conexión ferroviaria pueden tener una prima significativa en otras áreas.
Este gráfico muestra que los compradores por primera vez en Londres enfrentan precios de la vivienda mucho más caros: más de 9,0 veces las ganancias en comparación con el norte, donde los precios de la vivienda son solo 3,3 veces las ganancias.
Precios de la vivienda utilizando oferta y demanda
Este diagrama muestra el período 1998 a 2005 donde los precios de la vivienda se duplicaron con creces en el Reino Unido. Durante estos años, solo hubo un aumento limitado de la oferta. Por el contrario, hubo un aumento significativo de la demanda debido a las bajas tasas de interés, el crecimiento económico positivo, una población en aumento, una alta disponibilidad de hipotecas y la confianza en que el mercado de la vivienda era una buena inversión.
Mercado de la vivienda del Reino Unido desde 1976
Entre 1993 y 2007 los precios de la vivienda aumentaron considerablemente. Entre 2007 y 2012, los precios de la vivienda cayeron como resultado de:
- La contracción del crédito y la disminución de los préstamos bancarios (los préstamos hipotecarios son criterios mucho más estrictos).
- Los precios de la vivienda se sobrevaloraron en los años de auge, lo que significa que pocos compradores por primera vez se lo podían permitir.
- La recesión y el aumento del desempleo desanimaron a muchos de comprar.
Desde 2012, los precios de la vivienda han aumentado más rápido que la inflación, a pesar de una economía relativamente débil. Esto se debe en parte a la escasez de suministro y al aumento de la población.
Relacionado
- ¿Por qué son comunes los auges y las caídas en la vivienda en el Reino Unido?
- Factores que afectan el costo del alquiler privado
- Impacto de la caída de los precios de la vivienda