Pregunta de los lectores: En 2008, ¿los bancos prestaron dinero a personas que querían comprar una casa porque creían que el valor del mercado inmobiliario seguiría aumentando? Entonces, incluso si las personas incumplieran con los reembolsos de sus préstamos, los bancos podrían reposicionar la casa ya que se utilizó como garantía. Como el valor de la casa valdría más que el préstamo para que los bancos pudieran obtener ganancias. ¿Es esto correcto? ¡Gracias!
Esto es parcialmente correcto. El gran boom inmobiliario duró desde 1994 hasta 2006/07. Pero, en particular, el período 2000 a 2007.
Los prestamistas hipotecarios de EE. UU., Reino Unido y Europa se mostraron muy interesados en prestar más hipotecas debido al aumento de los precios, pero también a otros factores, como el exceso de confianza, la capacidad de pedir prestado dinero a corto plazo / revender paquetes de hipotecas. También hubo diferencias significativas entre los préstamos estadounidenses y los préstamos en Europa. En Estados Unidos, los préstamos hipotecarios fueron los más agresivos. Reino Unido y Europa mantuvieron algunos controles, pero aun así, los préstamos hipotecarios aumentaron de forma pronunciada.
El auge de la vivienda en Estados Unidos en un contexto histórico
Causas del auge de la vivienda en EE. UU.
El auge de la vivienda en Estados Unidos se debió a varios factores, pero los préstamos hipotecarios extravagantes fueron un factor clave.
- El aumento de los precios de las propiedades creó un efecto riqueza positivo. Esto animó a la gente a intentar entrar en la propiedad de la tierra (personas que anteriormente alquilaban).
- El aumento de los precios de la vivienda también alentó a los bancos a prestar hipotecas porque, como usted dice, incluso si la gente incumpliera, el banco podría obtener una ganancia de sus préstamos hipotecarios vendiendo la casa a un precio más alto. Por lo general, prestar una hipoteca es una buena inversión para un banco, especialmente si suben los precios de la vivienda.
- La creciente demanda y la creciente oferta de hipotecas crearon un fuerte efecto de empuje al alza de los precios de la vivienda. Se convirtió en un círculo que se refuerza mutuamente. El aumento de los precios de la vivienda animó a los bancos a prestar. Más préstamos bancarios alentaron a la gente a comprar, lo que hizo subir los precios.
- Exceso de seguridad. Este clima de aumento de los precios de la vivienda alentó definitivamente un exceso de confianza en el sector bancario y entre los hogares. Existía la sensación de que la vivienda era una de las mejores formas de inversión: no se podía equivocar con una casa.
- Bonificaciones a corto plazo. En los Estados Unidos, una característica de los préstamos hipotecarios era que se contrataba a personas para vender hipotecas que no tenían interés en comprobar si era adecuado a largo plazo. Hubo controles hipotecarios muy laxos. Las hipotecas se vendieron con ofertas “teaser” para hacer que los primeros dos años fueran baratos y las tasas posteriores más altas se ocultaran a la vista. Estos vendedores de hipotecas no estaban considerando si tenía sentido, solo estaban tratando de vender las hipotecas para obtener su comisión. Los organismos financieros estaban felices de tener estos vendedores deshonestos porque pensaban que los precios de la vivienda seguirían subiendo. Además, los banqueros a menudo obtenían bonificaciones sustanciales del boom hipotecario; Los préstamos de riesgo a menudo pagaban altas bonificaciones, lo que fomentaba un clima de toma de riesgos.
- Prestamista de última instancia. Los bancos son inusuales en una economía capitalista. Porque, a diferencia de cualquier otra industria, el gobierno / Banco Central están muy nerviosos por permitirles quebrar. Si los bancos quiebran, puede provocar una caída en la oferta monetaria / colapso de la confianza y la recesión. Debido a que los bancos tienen una red de seguridad, podría decirse que alienta a tomar riesgos (peligro moral). Si sale mal, el gobierno rescata a los bancos, que es lo que les sucedió a varios bancos británicos como RBS, Bradford y Bingley.
- Préstamos a corto plazo. En el gran boom inmobiliario, el exceso de confianza en el sector financiero animó a los bancos a pedir dinero prestado en los “mercados monetarios a corto plazo” para poder tener más fondos para vender hipotecas a largo plazo. Para simplificar el escenario, pidieron préstamos a corto plazo al 2% y luego vendieron hipotecas al 5%. Esto aumentó su rentabilidad porque pudieron prestar más hipotecas. Pero significó que los índices de reservas de los bancos cayeron. Sus hipotecas ya no estaban respaldadas por ahorros (como las antiguas sociedades de construcción). Las hipotecas requerían un fácil acceso a estos mercados monetarios a corto plazo. Sin embargo, debido a que los bancos ahora podían prestar más hipotecas, una nueva clase de personas pudo comprar una casa, lo que elevó los precios aún más.
- Otra forma de financiar más préstamos hipotecarios fue revender la deuda hipotecaria a otros bancos. (Así es como Europa se vio afectada por la crisis crediticia estadounidense. Los bancos europeos compraron muchos de estos paquetes de deuda hipotecaria.
- Nuevos tipos de hipotecas. En el gran auge de la vivienda, se ofrecieron nuevos tipos de hipotecas: solo ingresos, 100% de los ingresos, autocertificación. (Yo mismo obtuve una hipoteca de autocertificación, lo que permite una hipoteca varias veces mayor que los ingresos
- Aumento de los ingresos reales. Después del bamboleo de 2001, los ingresos reales aumentaron, ayudados por tipos de interés relativamente bajos, especialmente en Estados Unidos.
- Modesta subida de tipos de interés 2004-06
El aumento de las tasas de interés en Estados Unidos entre 2004 y 2006 fue relativamente modesto, pero fue suficiente para hacer estallar la burbuja inmobiliaria porque muchos habían obtenido una gran hipoteca asumiendo (esperando) que las tasas de interés se mantuvieran bajas como en 2002-03.
Estos son algunos de los factores detrás del gran auge y caída del mercado inmobiliario.
Precio de la vivienda a ganancias en Reino Unido
Precios de la vivienda en el Reino Unido
Burbuja inmobiliaria del Reino Unido
Irlanda
Irlanda fue un ejemplo de otro país con un rápido crecimiento de los precios de la vivienda. Hubo un auge real en los precios de la vivienda en Irlanda que provocó un auge en la construcción de viviendas. El gráfico anterior muestra el final del boom inmobiliario.
Relacionado
- Exuberancia irracional