Una mirada a los factores que afectan la oferta y la demanda de vivienda.
En resumen.
Factores del lado de la demanda
1. Asequibilidad . El aumento de los ingresos significa que las personas pueden permitirse gastar más en vivienda. Durante los períodos de crecimiento económico, la demanda de viviendas tiende a aumentar. Además, la demanda de vivienda tiende a ser un bien de lujo. Entonces, un aumento en los ingresos provoca un aumento porcentual mayor en la demanda.
Este gráfico muestra que los precios de la vivienda (y, por lo tanto, la demanda de vivienda pueden aumentar mucho más rápido que las ganancias, lo que sugiere que hay muchos otros factores que influyen en la demanda, al menos a corto plazo.
2. Confianza
La demanda de viviendas depende de la confianza del consumidor. En particular, depende de la confianza de la gente sobre el futuro de la economía y el mercado de la vivienda. Si la gente espera que los precios suban, la demanda aumentará para que la gente pueda beneficiarse de la creciente riqueza. En un auge, la demanda de viviendas aumenta más rápido que los ingresos, como se ve en el gráfico anterior.
3. Tasas de interés
Las tasas de interés juegan un papel importante en la determinación del costo de los reembolsos de intereses hipotecarios.
La mayoría de los propietarios de viviendas del Reino Unido todavía prefieren contratar hipotecas con tipos de interés variables (a diferencia del continente, donde los acuerdos de hipotecas con tipos fijos son más habituales). Por lo tanto, cualquier cambio en la tasa base por parte del Banco de Inglaterra afectará inmediatamente a los pagos de intereses hipotecarios. Este es un factor importante para determinar la asequibilidad de la vivienda. Los pagos hipotecarios toman un alto% de los ingresos personales disponibles de las personas. (el promedio es del 25%, pero, para algunos propietarios, es más alto). Si tiene una hipoteca de £ 150,000, un cambio de 0.5% en las tasas base cambiará sus pagos mensuales en aproximadamente £ 60 por mes. Por lo tanto, incluso pequeños cambios en las tasas de interés pueden disuadir a las personas de comprar.
Cuando las tasas de interés alcanzaron el 15% en 1992, la demanda de vivienda colapsó, provocando una gran caída en la demanda de vivienda. Las tasas de interés relativamente bajas de los años 90 y 2000 alentaron a más personas a comprar una casa.
Sin embargo, en 2008-09, las tasas de interés se redujeron al 0,5%. Aunque las tasas de interés eran muy bajas, la demanda también se mantuvo baja. Esto se debió a que otros factores estaban reduciendo la demanda de vivienda, como la recesión y la perspectiva de un aumento del desempleo.
4. Población
Se pronostica que la población de Inglaterra aumentará a más de 60 millones en 2041, un aumento de 6 millones.
Un factor muy importante. No es solo el número de personas, sino los cambios demográficos. por ejemplo, el creciente número de personas solteras que viven solas ha llevado a una mayor demanda de viviendas.
La demanda de vivienda no solo depende de la población, sino también del tamaño medio de un hogar. Ciertos factores sociales y demográficos están provocando un aumento del número de hogares (más rápido que el aumento de la población). Estos cambios demográficos incluyen cuestiones como: la
edad de las personas que abandonan el hogar
- Mayor esperanza de vida, lo que lleva a más personas mayores solteras.
- Tasas de divorcio, – número creciente de familias monoparentales.
5. Disponibilidad hipotecaria
Otro factor que determina la demanda efectiva de viviendas es la disposición de los bancos a prestar hipotecas. Si los bancos otorgan hipotecas con múltiplos de ingresos mayores, entonces la demanda efectiva de viviendas es mayor. La disposición de los bancos a prestar financiamiento hipotecario puede variar según la fortaleza del sector de préstamos interbancarios. La crisis crediticia de 2008 ha supuesto un fuerte aumento del coste de los préstamos interbancarios y una caída de la disponibilidad de financiación hipotecaria. Se han retirado muchos productos hipotecarios, lo que dificulta que los posibles propietarios se suban a la escalera de la propiedad.
- Por ejemplo, se han retirado hipotecas como las hipotecas al 125% y al 100%. Los bancos exigen cada vez más un depósito más alto antes de prestar hipotecas.
6. Crecimiento económico e ingresos reales . El aumento de los ingresos permite a las personas pagar hipotecas más grandes y fomenta la demanda de vivienda. En tiempos de auge, la demanda de vivienda crece rápidamente, lo que sugiere que la demanda de viviendas es elástica a los ingresos
7. Costo de alquiler .
Esto muestra un aumento del 22% en el costo del alquiler, a pesar de la crisis financiera y el ‘colapso’ de la vivienda, lo que ayudó a que los precios de la vivienda en el Reino Unido siguieran aumentando después de 2011.
Si el costo del alquiler aumenta, los hogares harán mayores esfuerzos para intentar comprar una casa, ya que comprar una casa mediante hipoteca se vuelve relativamente más barato. El mercado de la vivienda del Reino Unido se ha visto impulsado por los elevados costes de alquiler, lo que anima a comprar para permitir que los prestamistas y alienta a los hogares a estirar su presupuesto tanto como sea posible para subir a la escalera de la vivienda.
Factores que afectan la oferta
- El número de casas nuevas que se están construyendo. El gráfico anterior muestra cómo ha variado el número de casas nuevas construidas en Gran Bretaña durante el siglo pasado. El pico se produjo a finales de la década de 1960 con más de 400.000 construidos por año, entre finales de la década de 1990 y principios de la década de 2000 que se redujo a 150.000 (menos de lo requerido)
- Restricciones urbanísticas al uso del suelo. Un gran problema en el Reino Unido son las restricciones y limitaciones de planificación para la construcción en terrenos del cinturón verde
- Oposición local a la construcción de viviendas nuevas. Existe una oposición generalizada a la construcción de nuevas viviendas, ya que las comunidades locales generalmente prefieren vivir en aldeas más pequeñas sin una mayor congestión.
- La rentabilidad de construir viviendas nuevas. Esto depende de la demanda de viviendas y los precios. En un boom, los constructores suelen estar más dispuestos a construir más. La caída de los precios de la vivienda puede provocar una restricción de la oferta.
- Ver factores que afectan la oferta
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- Factores que afectan el mercado de la vivienda