Una mirada a cómo el mercado de la vivienda y los cambios en los precios de la vivienda afectan al resto de la economía. En resumen:
- El aumento de los precios de la vivienda, en general, fomenta el gasto de los consumidores y conduce a un mayor crecimiento económico, debido al efecto riqueza.
- Una fuerte caída de los precios de la vivienda afecta negativamente a la confianza del consumidor, la construcción y conduce a un menor crecimiento económico. (la caída de los precios de la vivienda puede contribuir a la recesión económica)
- El aumento de los precios de la vivienda también puede redistribuir la riqueza dentro de una economía, aumentando la riqueza de los propietarios de viviendas (principalmente personas mayores), pero reduciendo los niveles de vida efectivos para aquellos que no poseen una casa (a menudo los jóvenes)
Precios reales de la vivienda en el Reino Unido
Cambios en los precios reales de la vivienda.
La caída de los precios de la vivienda en 1990 y 2007 se correspondió con la recesión de 1991 y la recesión de 2007/08.
Efecto riqueza
El efecto riqueza analiza el impacto del aumento del valor de los activos en el gasto de los consumidores.
Un aumento de los precios de la vivienda crea un aumento de la riqueza para los propietarios. Como consecuencia de este aumento en los precios de la vivienda, los propietarios de viviendas generalmente:
- Tenga más confianza al gastar y pedir prestado con tarjetas de crédito. Siempre pueden vender su casa en caso de emergencia.
- Aumento de la retirada de acciones. Un aumento en los precios de la vivienda permite a los propietarios obtener una hipoteca más grande. Los bancos pueden prestar más sobre la base del aumento del precio de la vivienda. Los hogares podrían usar este préstamo más grande para gastar en otros artículos. Esto puede generar un aumento significativo en el gasto de los consumidores. Por ejemplo, en 2006, con el aumento de los precios de la vivienda, el retiro de acciones agregó £ 14 mil millones adicionales al gasto de los consumidores. En 2008, con la caída de los precios de la vivienda, la retirada de acciones fue de – £ 7 mil millones. (personas que aprovechan la oportunidad para cancelar la hipoteca)
Retiro de equidad de vivienda
Fuente: Retiro de la equidad de la vivienda en el Banco de Inglaterra.
El aumento de los precios de la vivienda entre 2000 y 2007 supuso una retirada positiva de la equidad inmobiliaria. Después de que cayeron los precios de la vivienda, la retirada de acciones se tornó negativa
Precios de la vivienda y sector bancario
Los precios de la vivienda pueden afectar las prácticas crediticias de los bancos. Cuando los precios de la vivienda están aumentando rápidamente, los bancos ven una mejora en el valor de sus activos. Se sienten más seguros para aumentar los préstamos bancarios y reducir su índice de reservas. El prolongado boom inmobiliario de 1995-2007 fue uno de los factores que impulsó el aumento de los préstamos bancarios. Algunas antiguas sociedades de construcción como Northern Rock y Bradford & Bingley estaban tan dispuestas a prestar; estaban pidiendo prestado dinero en los mercados monetarios para prestar más hipotecas. Estos préstamos bancarios resultaron insostenibles cuando golpeó la crisis crediticia.
La caída de los precios de la vivienda tiende a provocar una caída en los préstamos bancarios. Los bancos verán una disminución en el valor de sus activos y pueden perder dinero en caso de que las casas sean embargadas. Esto fue particularmente un problema en 1991 cuando la caída de los precios de la vivienda se combinó con tasas de interés altas.
Precios de la vivienda y sector de la construcción
El sector de la construcción es bastante volátil y es probable que un período de caída de los precios de la vivienda desaliente la inversión y la construcción de nuevas viviendas. Este descenso de la construcción es otro factor que conducirá a un menor crecimiento económico.
Efecto sobre el crecimiento económico
Si los precios de la vivienda aumentan, es probable que el efecto riqueza provoque un aumento en el gasto de los consumidores. Esto provocará una mayor demanda agregada (DA) y es probable que provoque un aumento del PIB real y una mayor tasa de crecimiento económico.
Del mismo modo, es probable que una caída en los precios de la vivienda provoque un menor gasto de los consumidores y
Efecto multiplicador
Si hay un aumento en la demanda agregada por el aumento de los precios de la vivienda, también puede haber un efecto multiplicador que haga que el aumento en la demanda agregada sea mayor que el efecto inicial.
¿Cómo afecta la caída de los precios de la vivienda a la economía?
- Cuando hay una caída en los precios de la vivienda, tiende a haber un efecto riqueza negativo y un impacto negativo en el crecimiento económico.
- Debido a que los hogares ven una caída en los precios de la vivienda, su principal forma de riqueza disminuye, esto reduce su confianza para gastar. Es más probable que dediquen un porcentaje más alto de sus ingresos a intentar liquidar su hipoteca antes de tiempo.
- La caída de los precios de la vivienda hace que más personas se vean atrapadas en un patrimonio negativo (una situación en la que su casa vale menos que una hipoteca pendiente). Esto provoca una caída en el gasto y excluye cualquier oportunidad de retiro de capital.
- La caída de los precios de la vivienda tiene un impacto negativo en la construcción de nuevas viviendas.
Ejemplos de caída de los precios de la vivienda
Después de la caída de los precios de la vivienda en 1990, se produjo una fuerte caída en el gasto del consumidor, y esta fue una de las principales causas de la recesión de 1991-92. La caída de los precios de la vivienda no fue el único factor que perjudicó a la economía (la economía también sufrió por las altas tasas de interés y el alto valor de la libra esterlina), pero la caída de los precios de la vivienda fue un factor importante que contribuyó a ello.
La caída de los precios de la vivienda tiene un impacto psicológico importante. Una caída en los precios de la vivienda puede hacer estallar una burbuja de expectativas crecientes.
Las recesiones de 1980, 1990/91 y 2008 se produjeron durante un período de caída de los precios de la vivienda.
En 2008, la caída de los precios de la vivienda también se produjo al mismo tiempo que la recesión más profunda desde la década de 1930. Una vez más, hubo muchas otras razones para la recesión, pero la caída de los precios de la vivienda fue una mala noticia tanto para los consumidores como para los bancos.
Inflación
Si la economía está cerca de su plena capacidad y ya está creciendo con fuerza, entonces un aumento en el gasto de los consumidores debido al aumento de los precios de la vivienda podría contribuir a las presiones inflacionarias. Por ejemplo, a fines de la década de 1980, el aumento de los precios de la vivienda en el Reino Unido y el consiguiente auge del gasto fue un factor clave que provocó una inflación del 10% en 1989.
Sin embargo, en el auge de los precios de la vivienda de 2000-2007, la inflación se mantuvo relativamente moderada y cercana a la meta de inflación del gobierno.
Impacto en las tasas de interés
El MPC está comprometido a mantener la inflación dentro de la meta del gobierno de IPC 2% +/- 1.
Si el Comité de Política Monetaria del Banco de Inglaterra sintió que el aumento de los precios de la vivienda estaba provocando que la inflación superara el objetivo, entonces podrían decidir aumentar las tasas de interés. Por ejemplo, el auge tardío de finales de la década de 1980 vio un aumento de las tasas de interés para combatir la inflación en la economía.
Las tasas de interés más altas reducirán la tasa de crecimiento económico y moderarán la presión inflacionaria.
Sin embargo, es poco probable que el MPC aumente las tasas de interés solo porque los precios de la vivienda están aumentando a un ritmo rápido. El MPC considera principalmente la inflación general y el crecimiento económico. No pueden usar las tasas de interés solo para moderar el crecimiento de los precios de la vivienda. Por ejemplo, en 2000-2007, hubo un boom inmobiliario, pero el MPC no cambió las tasas de interés porque estaban enfocadas en la inflación y el crecimiento económico. De manera similar, de 2012 a 2016, los precios de la vivienda aumentaron rápidamente, especialmente en Londres, pero las tasas de interés se mantuvieron en 0.5%.
Evaluación del mercado de la vivienda en la economía
1. Importancia de la vivienda
La vivienda es el componente más importante de la riqueza de la mayoría de los hogares. Por tanto, tiene un gran impacto en la economía. El Reino Unido tiene una de las tasas de propiedad inmobiliaria más altas del Reino Unido. En 2006, era aproximadamente el 77% en comparación con el 50% en Francia.
Sin embargo, en los últimos años, el porcentaje de compradores por primera vez que poseen una casa ha disminuido porque ha sido más difícil obtener una hipoteca. Las tasas de propiedad de la vivienda se han reducido al 66%, lo que significa que la importancia de los precios de la vivienda se reduce ligeramente.
2. Desigualdad geográfica
Los altos precios de la vivienda podrían hacer que algunos trabajadores no puedan permitirse comprar casas. Los elevados valores inmobiliarios han provocado una escasez de trabajadores en Londres y el sureste.
3. Inquilinos
En la última década, la proporción de propietarios de viviendas ha disminuido. Hay más personas alquilando de forma privada. La caída de los precios de la vivienda puede hacer que este grupo (alquiler de generación) esté relativamente mejor. Porque la caída de los precios de la vivienda tiende a reducir los alquileres (o al menos a limitar el crecimiento de los alquileres). Por lo tanto, la caída de los precios de la vivienda tendrá menos impacto en el gasto del consumidor que en épocas anteriores, cuando más personas poseían una casa.
Desigualdad de riqueza en el Reino Unido
El mercado de la vivienda contribuye a los altos niveles de desigualdad de la riqueza en el Reino Unido.
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