A pesar de que la vivienda es un activo seguro, el mercado de la vivienda puede ser propenso a burbujas y períodos de rápida caída de precios. En los últimos años, el período 2005-09 vio una caída prolongada y significativa en los precios de la vivienda tanto en los Estados Unidos como en Europa.
Una caída del mercado de la vivienda puede precipitarse por un cambio en los fundamentos económicos (tasas de interés más altas, menor crecimiento) y / o un cambio en el sentimiento del mercado (la confianza se convierte en pesimismo.
¿Qué causa las caídas del mercado inmobiliario?
Esencialmente, ocurre un período de caída de los precios de la vivienda cuando hay una caída en la demanda de compra de casas / más personas que ponen casas en el mercado. Las principales razones de esto incluyen:
Una subida de tipos de interés . Los pagos hipotecarios pueden tomar entre el 20 y el 50% de los ingresos disponibles de los propietarios. Un pequeño aumento en las tasas puede aumentar el costo de los pagos de la hipoteca y hacer que comprar una casa sea menos asequible. Si los propietarios contratan hipotecas a tasa fija, pueden protegerse de los aumentos de las tasas de interés durante 2 a 10 años (según el plazo). En el Reino Unido, alrededor del 50% de las hipotecas son hipotecas de tasa variable, por lo que los propietarios sentirán los efectos de una mayor.
En el Reino Unido, el aumento de las tasas de interés a fines de la década de 1980 y 2005-07 vio un fuerte aumento en los pagos de hipotecas como% de los ingresos. El Reino Unido experimentó una crisis inmobiliaria tanto en 1991 como en 2007, después de un pico en los pagos hipotecarios.
Tarifas teaser. Una característica de la burbuja inmobiliaria estadounidense de 2005 fue que muchas hipotecas de alto riesgo tenían tasas de interés teaser. Durante el primer año o dos, se ofrecieron hipotecas a tasas más atractivas. Al final de esta tasa teaser, las tasas de interés aumentaron. Por lo tanto, a pesar de un aumento relativamente modesto de las tasas base de EE. UU., Los propietarios de viviendas vieron un doble efecto: tasas base más altas, además de tasas introductorias finales.
Precio de la vivienda a ganancias : un factor que determina la asequibilidad subyacente de la vivienda es la relación entre los precios de la vivienda y las ganancias. Una señal de una burbuja inmobiliaria es un aumento en la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos medios, lo que significa que las personas tienen que gastar un porcentaje más alto de los ingresos para comprar una casa.
En 2007, la relación entre los precios de la vivienda en el Reino Unido y las ganancias alcanzó 5,4 (Londres sobre 7,0). El desplome de la vivienda vio caer las proporciones. Pero desde 2009, la relación entre el precio de la vivienda y las ganancias se ha recuperado y, en Londres, ha alcanzado récords históricos.
Recesión económica, aumento del desempleo
Caída del crecimiento económico
Factores especulativos Aunque muchos compran una casa para vivir, otro segmento del mercado de la vivienda es impulsado por los inversores, como comprar para dejar que los inversores. El aumento de precios y las expectativas de aumento de precios animan a la gente a comprar una casa como forma de inversión. Históricamente, comprar una casa y alquilar ha sido una buena forma de inversión, a veces superando al mercado de valores. Sin embargo, como cualquier activo, la vivienda es sospechosa de una exuberancia irracional que hace que los precios suban por encima de su valor a largo plazo.
Exuberancia irracional: los inversores adoptan una visión demasiado optimista de los pronósticos a largo plazo, ignorando señales de advertencia como la falta de asequibilidad y la creencia de que “esta vez es diferente”.
La oferta exacerba las caídas de la demanda: la oferta es inelástica. Auge de la construcción.
Otros factores
Población / hogares
Si la oferta de vivienda no aumenta, un aumento de la población y el número de hogares puede provocar un aumento en la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos. Esto, al menos en parte, explica los niveles récord de precios de la vivienda en Londres. Por ejemplo, se espera que la población de Londres aumente de 8,3 millones a más de 10 millones para 2029 (estándar de Londres). Sin embargo, en el año hasta marzo de 2015, finalizaciones del mercado inmobiliario de Londres, fueron solo 18.200 casas nuevas en el año. London.data.gov
La oferta de vivienda. En la burbuja inmobiliaria de principios de la década de 2000, países como Estados Unidos, Irlanda y España tuvieron un auge en la construcción de viviendas. Cuando el mercado cambió alrededor de 2006, el mercado de la vivienda experimentó una caída en la demanda, pero también las casas nuevas (sin vender) aún estaban llegando al mercado. Esto provocó una caída de precios mayor que la del Reino Unido.
La crisis inmobiliaria es más grande y duradera en Irlanda. Ver: auge y caída de la propiedad irlandesa
En el Reino Unido, no hubo un auge en la construcción de viviendas debido a las mayores limitaciones de la oferta (y la renuencia a construir viviendas).
¿Perspectivas para la futura caída del mercado inmobiliario?
Con los precios de la vivienda recuperando los niveles vistos por última vez en 2006/07, ¿cuáles son las posibilidades de otra caída del mercado de la vivienda?
El mercado del Reino Unido es vulnerable porque las relaciones entre el precio de la vivienda y las ganancias han excluido a muchos compradores del mercado. El mercado se ha sostenido por un período prolongado de tasas de interés bajas y bajo desempleo. Un deterioro de las condiciones económicas (ya sea en aumento de las tasas de interés o recesión económica) podría hacer que el mercado parezca mucho menos atractivo y provocar que los inversores vendan o retrasen la compra.
Ciertamente, especialmente en Reino Unido y Londres, hay factores que presionan al alza los precios de la vivienda (la oferta limitada en comparación con la demanda) Pero esto no asegura contra una corrección a corto plazo donde los precios de la vivienda podrían caer un 20% como el año pasado.
El brexit puede tener un impacto por tres razones.
- Los primeros signos sugieren que los niveles de migración neta están disminuyendo (incluso antes de que se acuerden los controles). Esto reduciría el número de nuevos hogares que se están creando.
- La salida del mercado único podría generar incertidumbre económica y un menor crecimiento
- Los hogares están siendo presionados por períodos sin precedentes de crecimiento del salario real bajo o estancado. En junio de 2017, la tasa de ahorro del Reino Unido cayó a un mínimo histórico del 1,7%, lo que sugiere que cualquier pequeño cambio en las tasas de interés / impuestos podría tener un efecto adverso en la asequibilidad de las hipotecas.
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