Un Fondo de Inversión Inmobiliaria (FII) es un tipo de fondo que reúne el capital de varios inversores para invertir en activos inmobiliarios.
Al igual que en otros fondos de inversión, hay un administrador que invierte todo el capital invertido en activos que tienen el mayor potencial de retorno según su administración.
En este tipo de inversión, la rentabilidad no puede predecirse exactamente, y puede generar ganancias o pérdidas para quienes invierten, siendo parte de la modalidad de inversiones en renta variable .
Cómo funciona FII
Los fondos de inversión inmobiliaria en Brasil están regulados y supervisados por la Comisión de Bolsa y Valores de Brasil (CVM). Fueron creados por la Ley 8.668 / 93.
En los fondos inmobiliarios, todo el capital está destinado a ser invertido en el sector inmobiliario, tanto para la compra de bienes inmuebles como para obtener rentabilidad con ellos, así como para la inversión en activos inmobiliarios.
En la gestión del fondo, se pueden comprar propiedades residenciales o comerciales, como centros comerciales, fábricas u oficinas, y generar ingresos para el fondo. Los activos financieros seleccionados también están relacionados con el sector, como el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario (LCI), el Certificado de Créditos Inmobiliarios (CRI), las acciones de empresas inmobiliarias o incluso las cuotas de otros fondos.
Cada fondo tiene reglas específicas con respecto a la dirección de la administración. Algunos pueden ser más restrictivos en cuanto al tipo de propiedad invertida, mientras que en otros puede haber un híbrido de inversiones.
Todo el capital del fondo se pone a disposición de la administración y se divide en cuotas, y el inversor en esta modalidad se conoce como “titular de la cuota”.
Al adquirir una cuota, el inversor tiene un derecho proporcional a las ganancias del fondo. Para dejar de ser accionista, debe vender su participación en el mercado de fondos.
Cómo invertir en FII
Para invertir en fondos inmobiliarios, debe tener acceso al mercado de valores a través de una institución financiera, como un corredor o banco de inversión.
La inversión a través de Internet se puede realizar a través del Home Broker ofrecido por la compañía financiera, un sistema donde es posible encontrar acciones que se venden.
Las acciones se negocian en B3, la Bolsa de Valores de Brasil, donde se encuentran compradores y vendedores. Cuando encuentre una cuota que le interese, simplemente envíe una orden de compra y espere a que el vendedor la acepte. La negociación se realiza en días hábiles entre las 10 a.m. y las 5 p.m., el horario de apertura de la Bolsa.
Para encontrar un fondo conocido, necesitará conocer el código por el cual está incluido en la institución. Los códigos incluyen cuatro letras que identifican el fondo, seguidas del número 11, y también pueden contener la letra “B” cuando el fondo se negocia en la sucursal.
La lista de todos los fondos se puede encontrar en el sitio web de B3 , donde también puede realizar un seguimiento de la rentabilidad de cada fondo en los últimos meses.
Ingresos e impuestos de FII
La rentabilidad lograda en los fondos inmobiliarios depende de la gestión de cada fondo. En general, las principales ganancias de un fondo se pueden obtener del recibo de alquileres, ganancias de la venta de bienes inmuebles o de intereses sobre valores inmobiliarios. Esta rentabilidad se distribuye a los accionistas en forma de dividendos.
Otra forma de obtener ingresos es vender las acciones a un precio más alto que el que compró. La diferencia de precio puede generar una ganancia para el inversor.
Con respecto a los ingresos de los accionistas, es posible que no exista un Impuesto sobre la Renta sobre lo que se recibe periódicamente como la rentabilidad del fondo. Para esto, es necesario cumplir con algunas especificaciones, tales como:
- El inversor debe tener menos del 10% de las acciones del fondo;
- El fondo inmobiliario debe tener un mínimo de 50 accionistas;
- Las acciones de FII deben negociarse en una bolsa de valores o en un mercado extrabursátil organizado.
En el caso de las ganancias de la venta de cuotas, el inversor está sujeto a un IR del 20% sobre lo que ganó. La recaudación del impuesto debe ser realizada por el propio titular de la cuota a través de un DARF.
Ventajas y desventajas
Una de las principales ventajas de los fondos inmobiliarios es poder invertir en varias propiedades junto con otros accionistas y obtener rentabilidad con las acciones.
Invertir directamente en una propiedad genera costos y dependencia en la administración del activo en sí, además del hecho de que las propiedades son activos con baja liquidez. El inversor puede vender sus acciones mucho más rápido y obtener ganancias si hay una apreciación del fondo.
A pesar de esto, en comparación con otras inversiones financieras, las FII tienen menos liquidez y presentan mayores riesgos entre los ingresos variables , ya que el inversor debe poder vender su participación en el mercado secundario.
El inversionista que esté interesado debe conocer las características del fondo en el que va a invertir y también los costos asociados, como los honorarios de corretaje o de custodia.