La hipoteca es la garantía de pago de una deuda en forma de propiedad. El término se usa a menudo para referirse al tipo de financiamiento que usa una propiedad como garantía.
La hipoteca es el principal tipo de financiamiento inmobiliario practicado en Brasil, y la propiedad financiada en sí misma sirve como garantía del crédito otorgado por el banco para su adquisición. Cuando se trata de financiamiento inmobiliario en Brasil, es casi seguro que se trata de una hipoteca, aunque esta expresión apenas aparece en la publicidad de las instituciones financieras.
Aquellos que ya poseen una propiedad a su nombre también pueden hipotecarla para obtener préstamos para otros fines, por ejemplo, para abrir un negocio o financiar sus estudios.
Ventajas y desventajas de la hipoteca.
La ventaja de un préstamo hipotecario es la posibilidad de obtener montos más altos, con plazos más largos y tasas de interés más bajas que otros tipos de crédito.
Sin embargo, si el deudor no paga la deuda, perderá la propiedad que ofreció como garantía, que es el principal riesgo de la hipoteca. Como el activo fue prometido voluntariamente por el deudor, puede ser tomado incluso si es la única propiedad de la familia.
¿Cómo funciona la hipoteca?
En este tipo de crédito, el activo hipotecado está a nombre del prestatario, pero se firma un contrato que garantiza el derecho del acreedor en caso de incumplimiento. El registro de la hipoteca se realiza en el registro de la propiedad, para que sea pública.
Mientras paga su financiamiento, el deudor podrá disfrutar normalmente de su propiedad. Aquí es donde la hipoteca difiere del mecanismo de compromiso. En la promesa, la garantía se entrega al acreedor mientras no se paga la deuda. Para exigir esta transferencia física de la garantía, el gravamen solo se aplica en el caso de bienes muebles (joyas, vehículos o máquinas, por ejemplo), a diferencia de la hipoteca.
La hipoteca es un derecho indivisible, es decir, el activo hipotecado permanecerá totalmente en garantía hasta que la deuda esté totalmente pagada. Esto significa que el deudor perderá toda la propiedad si no paga su deuda, incluso si ya ha pagado la mayor parte y el saldo pendiente de la deuda está muy por debajo del valor del activo.
Otra característica de la hipoteca es que el prestamista podrá ejecutarla incluso si la propiedad ya no es del deudor. Esto es posible porque la legislación no impide que una propiedad hipotecada se venda a otra persona. El comprador de una propiedad hipotecada puede perderla si el propietario anterior no cumple con los requisitos.
Es el Código Civil el que establece las normas hipotecarias, en los artículos 1.473 a 1.505.
Tipos de hipoteca
Hipoteca convencional
Es el tipo de hipoteca más común, que se firma por mutuo acuerdo entre acreedor y deudor. Abarca contratos de financiación comercial que utilizan una propiedad como garantía.
Hipoteca legal
Poco utilizada en la práctica, la hipoteca legal es un instrumento previsto en la legislación que tiene como objetivo prevenir o compensar posibles pérdidas. No depende de la aprobación del deudor, ya que la ley lo proporciona en algunas situaciones. Un ejemplo es el derecho otorgado a los hijos sobre las propiedades del padre o la madre que se vuelven a casar antes de hacer un inventario del matrimonio anterior.
Hipoteca judicial o judicial
Los tribunales determinan este tipo de hipoteca, que puede hipotecar los activos del acusado a favor de la otra parte en el proceso para garantizar el cumplimiento de la sentencia final.
Hipotecas y la crisis en los Estados Unidos
La hipoteca es un tipo de préstamo común en los Estados Unidos. El modelo hipotecario clásico utilizado en el país estableció una tasa de interés fija, que fue válida durante todo el período del préstamo.
En la primera década de la década de 2000, los bancos estadounidenses comenzaron a apostar por préstamos hipotecarios a clientes sin antecedentes de buenos pagadores, utilizando una tasa de interés fija.
La llamada crisis subprime, que estalló en 2007 en los Estados Unidos, tuvo su origen en el aumento incontrolado de los préstamos hipotecarios subprime.
El aumento de las tasas de interés en la economía estadounidense significó que muchos de estos deudores ya no podían pagar sus deudas. Al mismo tiempo, la caída de los precios inmobiliarios redujo el valor de las garantías otorgadas a los préstamos. Este escenario condujo a una crisis en el sistema financiero del país, que finalmente se extendió por todo el mundo.