La especulación inmobiliaria es el acto de invertir en bienes inmuebles, como casas, edificios, locales comerciales o terrenos, con la esperanza de obtener ganancias superiores al promedio de otras inversiones con su venta o alquiler en un momento futuro.
La ganancia obtenida de la especulación inmobiliaria no se debe a las inversiones realizadas por el propietario en su propiedad o al uso que se haga de ella, sino a un aumento en los precios del suelo urbano.
¿Cómo funciona la especulación inmobiliaria?
Varios factores afectan el precio de un terreno o propiedad, como su ubicación y la infraestructura disponible. Además, existe el crecimiento demográfico de la propia región, que cambia la relación entre la oferta y la demanda. Esto significa que cuantas más personas estén interesadas en vivir allí, más altos serán los precios, ya que la cantidad de tierra y bienes inmuebles tiene un crecimiento limitado.
El propietario de una propiedad, en general, no tiene medios para cambiar estas condiciones solo. Sin embargo, al especular sobre bienes inmuebles, este propietario apuesta por la apreciación, ya sea a través de inversiones públicas en infraestructura o mediante el crecimiento de la región promovido por otros inversores.
Al igual que con cualquier apuesta de riesgo, el aumento del precio de la propiedad esperado por el propietario puede no ocurrir, generando pérdidas. Esto no significa necesariamente que el valor de la propiedad haya disminuido: es suficiente que haya tenido una apreciación más baja que otros tipos de inversiones.
Los factores que tienen un impacto en los precios de las propiedades son:
Mejoras de infraestructura
Si el gobierno lleva mejoras a una región previamente devaluada, expandiendo la red de transporte público o proporcionando saneamiento básico, por ejemplo, el lugar se vuelve más atractivo, beneficiando a los propietarios allí.
No todos estos propietarios beneficiados son especuladores, ya que muchos vivían en la región precisamente porque no podían comprar algo en un lugar más valioso. El especulador es el inversor, el que compró la propiedad o el terreno que ya está pensando en revenderlo cuando los precios eran más altos.
Escasez de tierra
El especulador inmobiliario también puede beneficiarse apostando por la escasez. Este es el caso, por ejemplo, de aquellos que mantienen la tierra vacía y sin usar durante un largo período en las ciudades.
Cuando la mayor parte de la tierra vecina ya ha sido ocupada, las que quedan se sobrevalorarán. Además de la escasez, este propietario también se habrá beneficiado del aumento de servicios, estructuras y circulación de personas promovido por el crecimiento en los alrededores.
Expansion de la ciudad
El precio de los bienes inmuebles también puede aumentar debido a la expansión del área urbana. En general, las tierras más distantes con la menor infraestructura son aquellas con el precio más bajo.
Las tierras que solían estar en las afueras de la ciudad, desde el momento en que esta ciudad crece, ven su precio aumentar automáticamente por una pregunta comparativa: ahora hay tierras aún más distantes, que ocuparán la posición de las más baratas, elevando el precio aquellos que están relativamente más cerca del centro, a pesar de que no hay cambios concretos en su entorno.
Consecuencias de la especulación inmobiliaria
La especulación inmobiliaria a menudo causa problemas para las grandes ciudades. La principal es la existencia de terrenos y propiedades inactivos o subutilizados en regiones con buena infraestructura, esperando la recuperación.
Con la apreciación, los propietarios de estas propiedades terminan obteniendo ganancias privadas de inversiones que son públicas, lo que puede considerarse socialmente injusto.
Además, estas áreas, casas y apartamentos no tienen uso social. El resultado es que las ciudades terminan teniendo que expandirse, lo que lleva a las poblaciones con menos dinero a vivir cada vez más lejos, mientras que hay propiedades no utilizadas en las regiones más centrales.
La expansión de las ciudades obliga al gobierno a invertir en llevar infraestructura a nuevos vecindarios, cada vez más distantes, lo que termina alimentando la especulación inmobiliaria.
La especulación inmobiliaria no es un delito , ya que no es posible evitar que alguien invierta en una propiedad con fines de lucro. Sin embargo, las autoridades públicas suelen adoptar medidas para frenar este fenómeno. Un ejemplo es la aplicación de impuestos más altos para aquellos que poseen tierras y propiedades sin uso social.
Otros problemas urbanos
El concepto de especulación inmobiliaria ha sido ampliamente utilizado en debates sobre vivienda en grandes ciudades. A veces, la especulación inmobiliaria aparece como sinónimo de aumentos de precios o como la única causa de ese aumento. Sin embargo, su significado, como se explicó anteriormente, está restringido, y la especulación inmobiliaria a menudo se confunde con otros problemas urbanos.
Un ejemplo es la verticalización , que es el movimiento en el que los desarrolladores y constructores adquieren grandes áreas, bloques enteros, por ejemplo, para la construcción de edificios. Esta demanda de tierra puede conducir a un aumento de los precios en las regiones objetivo de las empresas de construcción e incluso puede beneficiar a los especuladores que compraron propiedades allí esperando que ocurra este movimiento. Sin embargo, la verticalización no es lo mismo que la especulación inmobiliaria.
La gentrificación ya está cambiando el perfil de un área determinada de la ciudad, lo que finalmente atrae a locales y clientes habituales con mayor poder adquisitivo. El aumento en el vecindario expulsa a la población pobre que solía vivir allí a regiones alejadas de la periferia. La gentrificación está relacionada con la especulación inmobiliaria, porque aquellos que invirtieron en un área degradada se beneficiarán si la región comienza a atraer a residentes ricos. Sin embargo, los dos términos no son sinónimos.
La especulación también es diferente de la burbuja inmobiliaria . La burbuja inmobiliaria es un aumento continuo de precios que a menudo se alimenta a sí mismo: optimista sobre la apreciación de los bienes raíces, los inversores pueden estar dispuestos a pagar valores cada vez más altos por ellos, apostando a que obtendrán ganancias.
Sin embargo, los precios pueden aumentar tanto que los consumidores ya no podrán pagar las propiedades, ya que los ingresos de la población no han crecido al mismo ritmo. Cuando esto sucede, muchas de estas propiedades pueden estar estancadas en el mercado y el exceso de oferta puede causar una fuerte caída en los precios: la “explosión de la burbuja”. Por lo tanto, la especulación inmobiliaria puede beneficiarse de la burbuja al principio, pero sufrir pérdidas si se rompe.